Rentabilidad neta de un alquiler: la cuenta que casi nadie hace
La rentabilidad de un alquiler casi nunca es la renta dividida entre el precio de compra: faltan los gastos del año, los meses vacíos y el impuesto. Con las tres cosas dentro, el número baja y es el único que puedes comparar con otra inversión. Tus alquileres contabilizados inmueble a inmueble, desde 149 €/mes con el ERP incluido.
En dos frases. La rentabilidad bruta es la renta anual dividida entre lo que te costó el inmueble, y sirve para poco porque no incluye gastos ni impuestos. La rentabilidad neta es la que queda después de restar los gastos del año, los meses vacíos, el impuesto de lo que ganas y la amortización: es la cifra que puedes comparar con otra inversión, y casi siempre es bastante más baja de lo que la gente cree.
Tres rentabilidades distintas (y solo una decide)
Bruta: la que se cuenta
Renta anual entre la inversión.
Deja fuera todo lo que pagas.
Neta después de impuestos: la que decide
Renta menos gastos, menos impuesto y amortización.
Es la comparable con cualquier otra inversión.
Los gastos que se olvidan, uno por uno
Gasto
Por qué se olvida
Qué hace en tu rentabilidad
IBI
Llega una vez al año
Fijo, cobres o no
Comunidad y derramas
La derrama no se espera
Una obra se lleva el año entero
Seguros
Se dan por hechos
Suma fija, pequeña y constante
Mantenimiento
Se arregla cuando pasa
El menos previsible, y se acumula
Gestión o agencia
Se paga por comodidad
Un porcentaje de la renta al mes
Meses vacíos
No se apuntan
Cambiar de inquilino cuesta más que una avería
Impagos
Se piensa que no pasará
Se come medio año de margen
Un ejemplo con números redondos
Rentabilidad bruta
5,5 %
Neta antes de impuestos
4,2 %
Neta después de impuestos
2,9 %
9.900 €Renta anual del ejemplo: 900 €/mes por once meses.
7.500 €Resultado antes de impuestos: 2.400 € de gastos.
180.000 €Inversión total: compra, impuestos y reforma.
Ejemplo con valores redondos, no un caso del mercado: entre la primera cifra y la última hay casi la mitad del resultado.
¿Qué rentabilidad se considera buena en un alquiler?
No hay un número universal: depende del mercado, del inmueble y de las alternativas que tengas. Lo que sí es comparable es la rentabilidad neta después de impuestos, porque es la única que se puede poner al lado de otra inversión. Calcula la tuya, mírala junto al riesgo que asumes y decide con eso, no con lo que se repite por ahí.
¿Por qué me baja tanto la rentabilidad cuando meto los impuestos?
Porque el impuesto se calcula sobre el rendimiento del alquiler, y ese rendimiento se suma al resto de tus rentas. Al meterlo, la cifra baja, y con la amortización dentro baja algo menos. La diferencia entre la bruta y la neta después de impuestos no es un error de la cuenta: es el coste real de tener ese inmueble alquilado.
¿Cuento los meses que el piso está vacío?
Sí, y es la parte que más se olvida. Un mes vacío no es un gasto, es un ingreso que no entra, y los gastos de ese mes siguen ahí. Por eso conviene calcular con los meses reales de alquiler y no con doce, sobre todo si hay cambio de inquilino.
La reforma que hice, ¿es gasto del año o sube el valor?
Si deja el inmueble como estaba, es gasto del ejercicio. Si añade algo o alarga su vida útil, se suma al valor y se reparte entre varios años: eso es la amortización. En la cuenta de rentabilidad conviene tratar cada cosa en su sitio, porque meter una reforma grande como gasto del primer año te da una rentabilidad falsa en los dos sentidos.
¿La retención que me descuenta el inquilino es dinero que pierdo?
No. La retención es un pago a cuenta de tu impuesto: tu inquilino la ingresa en tu nombre y luego se descuenta en tu declaración. En la cuenta de rentabilidad no es un gasto más, y si la tratas como un coste te creerás que ganas menos de lo que ganas.
Tengo el alquiler en una hoja de cálculo. ¿Merece la pena cambiar algo?
Con un solo inmueble y una renta estable, una hoja de cálculo puede aguantar. El problema llega con varios inmuebles, con meses vacíos, con gastos repartidos y con la retención en medio: entonces la hoja se queda desactualizada y la rentabilidad se calcula una vez al año, con prisa. Si los alquileres viven donde vive la contabilidad, la cuenta sale sola.
