Amortización de inmuebles alquilados: la cifra que casi nadie mete en la cuenta
Amortizar un inmueble alquilado es repartir entre varios años la parte del precio que sí se desgasta: la construcción. El suelo no se gasta, así que no entra. Es un gasto que casi ningún propietario apunta, porque no sale del banco ni aparece en un recibo: no lo ves, y por eso declaras más rendimiento del que te corresponde. Aquí tienes de dónde sale la cifra y qué pasa con las reformas. El número final lo sacas con tus datos, y la contabilidad que lo recoge, desde 149 €/mes con el ERP dentro.
En dos frases. La amortización del inmovilizado reparte el coste de lo que se desgasta entre los años en que lo usas: en un inmueble alquilado, la construcción, no el suelo. Cada año se resta una cuota del rendimiento del alquiler, prorrateada por los meses que el inmueble ha estado alquilado.
Aquí no vas a encontrar un porcentaje ni unos años cerrados: la cifra depende de cada escritura y la confirma tu asesor. El mecanismo, en cambio, se ve entero.
Suelo y construcción: la mitad de la cuenta está aquí
De todo lo que pagaste, una parte no se puede amortizar nunca: el suelo. No se desgasta, así que su valor no se reparte.
Valor de compra
Lo que pone en la escritura, más los gastos de la operación que correspondan.
Parte del suelo
El porcentaje del precio que es terreno. Lo tienes en los datos catastrales, el IBI y la escritura.
Base amortizable
El valor de compra menos el suelo. Ese es el número que se reparte entre los años.
Amortizar el precio entero, suelo incluido, es la corrección más habitual que se ve en una revisión.
Cuántos años y qué porcentaje: por qué aquí no te damos la cifra
En el IRPF de un particular que alquila, la amortización se calcula aplicando un porcentaje sobre el mayor de dos valores, el de adquisición y el catastral, sin contar el suelo en ninguno. En una sociedad el cálculo llega por la vía contable del inmovilizado. Por eso no fijamos un número: no hay una cifra única que valga para tu inmueble y tu escritura. En la calculadora de amortización de un inmueble los años y el porcentaje de suelo son editables.
Un ejemplo con números redondos
Dato
Ejemplo
De dónde sale
Valor de compra
180.000 €
Lo que pagaste por el inmueble
Suelo
30 % · 54.000 €
Porcentaje estimado para el terreno
Base amortizable
126.000 €
180.000 − 54.000
Reparto en años
40 años · 3.150 €/año
126.000 ÷ 40
Prorrateo por meses
8 meses · 2.100 €
3.150 × 8 ÷ 12
Lo que importa es el orden: primero separas el suelo, después divides y al final ajustas por los meses alquilados. Un inmueble vacío medio año solo cuenta medio año.
Reforma o reparación: la decisión que cambia el año en que se resta
Añade algo que antes no había o alarga la vida útil.
Se suma al valor y se amortiza en los años siguientes.
Mantener lo que había es gasto del ejercicio.La factura con el detalle es lo que permite decidirlo.Lo que se suma al valor se reparte en los años siguientes.
Sin cargo en el banco ni recibo: solo aparece en la cuenta anual del alquiler.
Deja el rendimiento más alto
Si no la restas, pagas sobre una base mayor de la que te corresponde. Decide tu rentabilidad real: la cuenta está en rentabilidad neta del alquiler.
Particular o sociedad: mismo gasto, sitio distinto
Como particular, se resta del rendimiento del alquiler en tu IRPF con los valores del inmueble. En una sociedad es la dotación contable del inmovilizado, que afecta a su Impuesto de Sociedades. Al comparar los dos escenarios es uno de los números de la balanza, como contamos en sociedad patrimonial o particular.
Qué significa para ti
Lo que tienes que recordar
Localiza dos datos por inmueble: compra y parte del suelo.
No amortices el precio entero: el suelo no se desgasta y no entra en la base.
Separa la reparación de la mejora desde el primer día, con factura y fecha.
Porque no se desgasta. La amortización reparte el coste de lo que pierde valor con el uso, y un solar sigue siendo el mismo terreno pasen los años que pasen. Por eso la base amortizable es el valor de compra menos la parte que corresponde al suelo.
¿Qué porcentaje del precio es suelo? No lo tengo en ningún papel.
Dos sitios donde mirar: el reparto entre valor del suelo y valor de construcción de los datos catastrales y del recibo del IBI, y lo que diga la escritura. Con una estimación razonable y documentada se puede trabajar, y la cifra final la confirmas con tu asesor.
El piso ha estado vacío tres meses. ¿Amortizo el año entero?
No. La amortización se prorratea por los meses en que el inmueble ha estado alquilado: si han sido nueve, la cuota del año se calcula sobre nueve. El gasto sigue el mismo ritmo que la renta, así que un piso vacío no genera amortización esos meses.
He reformado el baño y la cocina antes de alquilar. ¿Gasto o amortización?
Depende de qué haya cambiado la obra. Si el baño y la cocina estaban y los has puesto al día manteniendo lo que había, es reparación: gasto del ejercicio. Si has añadido algo que antes no existía o alargado la vida útil del inmueble, se suma al valor y se reparte en los años siguientes.
¿Esto de la amortización me baja el impuesto?
Lo que hace es reducir el rendimiento que declaras, y el impuesto se calcula sobre ese rendimiento. Cuánto supone en euros depende de tu tipo y de tu situación, así que no damos una cifra. Lo seguro es que, si no la incluyes, la base sobre la que pagas es más alta de la que te corresponde.
Amortiza lo que toca y no dejes gasto en el cajón
30 minutos para revisar los datos de tus inmuebles y ver qué te falta por apuntar. Te decimos qué mirar, aunque no sea con nosotros.
