IVA y retención en el alquiler: qué lleva tu caso y quién lo ingresa
Dos contratos con la misma renta pueden llevar IVA, retención, las dos cosas o ninguna: no depende del importe, sino de qué se alquila (vivienda o local) y de quién alquila (un particular sin actividad, un profesional o una sociedad). Aquí tienes la tabla de casos, el modelo de cada parte y los errores que vemos cada trimestre, con la facturación de tus alquileres en la misma cuota desde 149 €/mes.
En dos frases. El IVA depende del inmueble: con carácter general, una vivienda va sin IVA y un local va con IVA. La retención depende de quién alquila: si el arrendador es una sociedad o un particular que alquila en el ejercicio de una actividad, quien paga la renta le retiene una parte y la ingresa con el modelo 115. Son dos preguntas independientes, y de ahí salen los cuatro casos posibles.
La confusión de partida es creer que el IVA y la retención van de la mano porque en la factura de un local aparecen los dos.
Las dos preguntas que deciden todo
Si separas estas dos preguntas, el resto se resuelve solo. Casi todo el mundo las mezcla porque las dos acaban escritas en la misma factura.
Qué se alquila decide el IVA
Una vivienda: con carácter general está exenta, no aparece cuota.
Un local o un inmueble para actividad: la renta lleva IVA y se repercute.
La vivienda con renuncia a la exención tiene requisitos: se ve con tu asesor.
El tipo lo fija la normativa y va como campo editable en la calculadora.
Quién alquila decide la retención
Si el arrendador es una sociedad, quien paga retiene una parte y la ingresa.
Si es un particular con actividad, también hay retención.
Si es un particular sin actividad, no hay retención: la renta va a su IRPF.
El porcentaje lo fija el Reglamento del IRPF, no el contrato.
La tabla de casos: cruza las dos respuestas
Estos son los cruces posibles. Mira tu fila y tendrás la mitad del trabajo hecho.
Qué se alquila
Quién alquila
IVA
Retención
Dónde acaba
Vivienda
Particular sin actividad
No
No
La renta se declara en el IRPF del propietario, sin pagos a cuenta.
Vivienda
Sociedad
No
Sí
El inquilino ingresa la retención con el modelo 115; la renta tributa en el Impuesto de Sociedades del arrendador.
Vivienda
Particular en el ejercicio de una actividad
No, con carácter general
Sí
Retención en el modelo 115; el arrendador la descuenta en su IRPF.
Local o inmueble para actividad
Particular
Sí
No, si no actúa como actividad
El arrendador declara el IVA repercutido. Alquilar un local ya se parece mucho a una actividad: confírmalo con tu asesor.
Local o inmueble para actividad
Sociedad o profesional
Sí
Sí
El arrendador declara el IVA en su autoliquidación y el inquilino ingresa la retención con el 115.
Vivienda con renuncia a la exención
Cualquiera, cumpliendo los requisitos
Sí
Sí, si quien alquila es sociedad o actividad
Caso especial: se decide con el asesor antes de firmar, no después de la primera factura.
Un detalle que se equivoca mucho: la retención se calcula sobre la renta, no sobre la renta con IVA.
Un ejemplo con números redondos
Es un ejemplo con los valores que trae la herramienta: los porcentajes los escribes tú.
189 €De IVA: 900 × 21 / 100
171 €De retención: 900 × 19 / 100
918 €Le ingresan al arrendador: 900 + 189 − 171
1.089 €Paga el arrendatario: 900 + 189
La lectura que importa: la retención no es un gasto del inquilino ni dinero perdido del propietario.
Quién ingresa qué y en qué modelo
La regla es sencilla: la retención la ingresa quien paga el alquiler, y el IVA lo declara quien lo cobra.
Obligación
Quién
Modelo
Cuándo
Ingresar la retención del alquiler
Quien paga la renta, es decir el inquilino o el arrendatario
Modelo 115, con su resumen anual
De forma trimestral, en el mes siguiente a cada trimestre natural
Declarar el IVA que repercute en el alquiler
El arrendador, cuando la renta lleva IVA
Su autoliquidación de IVA, el modelo 303
Con el ritmo que le toque por su actividad
Declarar la renta del propietario persona física
El arrendador
Su declaración de IRPF del año
En la campaña de la renta del ejercicio siguiente
Declarar la renta de la sociedad arrendadora
La sociedad
El Impuesto de Sociedades y sus pagos fraccionados
Con el calendario de la sociedad, ejercicio a ejercicio
El 115 lo ingresa el inquilino cada trimestre.El IVA lo declara el arrendador en su 303.La renta tributa en el IRPF o en Sociedades del arrendador.
El IVA que cobras no es tu ingreso: entra en tu cuenta y sale. La renta, el IVA y la retención de cada mes los tienes separados en el generador de liquidación de alquileres.
Los tres errores que salen caros
No practicar la retención cuando toca
Quien paga responde de lo que no ingresó, y el arrendador declara una renta que no cuadra con el 115.
Meter IVA donde no toca o contarlo como ingreso
El IVA se cobra, se declara y se ingresa: ni se gana ni se pierde.
Deducir gastos sin papeles
Sin factura a tu nombre no hay gasto deducible, y los gastos de un inmueble no se mezclan con los de otro.
Calcula tu renta con IVA y retención
Qué cobras, qué ingresas y qué le llega al propietario.
Todo empieza por el contrato. Antes de la primera factura conviene tener claro, y por escrito, quién es el arrendador a efectos fiscales, si la renta lleva IVA y si lleva retención. Los detalles de esas cláusulas están en contrato de alquiler de un local comercial.
Con carácter general sí: el alquiler de un local o de un inmueble destinado a actividad económica está sujeto y no exento, así que el arrendador repercute IVA en la renta. El tipo concreto lo fija la normativa y va como campo editable en la herramienta. En una vivienda la regla general es la contraria: no lleva IVA.
Soy el inquilino y no le he retenido nada al propietario. ¿Qué hago?
Revisa primero si tocaba retener: depende de si el arrendador es una sociedad o un particular que alquila en el ejercicio de una actividad. Si tocaba, quien paga la renta es el retenedor y responde de lo que no ingresó, así que lo razonable es ponerlo en manos de tu asesor cuanto antes y ver cómo se regulariza, sin esperar a que llegue el requerimiento.
El IVA que cobro del alquiler, ¿es mi ingreso?
No. El IVA que repercutes en la factura no es dinero tuyo: lo cobras, lo declaras y lo ingresas. En tu cuenta entra y sale, así que no forma parte de tu rentabilidad. Si lo sumas a la renta en tu previsión, te sale un ingreso que no existe.
Alquilo mi piso como particular. ¿Tengo que presentar el 115 o el 303?
Si alquilas tu vivienda como particular sin actividad, no presentas ninguno de los dos por ese alquiler: la renta va a tu declaración de IRPF del año. El 115 es el modelo de quien retiene, y solo aplica cuando el arrendador es sociedad o actúa en el ejercicio de una actividad. Si alquilas un local, el escenario cambia y conviene revisarlo con tu asesor.
Si en mi empresa pago un alquiler, ¿qué me deduzco?
La renta y el IVA soportado cuando tienes derecho a deducirlo son gasto de tu actividad. La retención no: no es un gasto tuyo, es un pago a cuenta del impuesto del arrendador que tú ingresas en su nombre. Sumarla al gasto es el error que descuadra el trimestre. Tener los dos conceptos separados en la contabilidad evita ese lío.
Tus alquileres, con el IVA y la retención al día
30 minutos con alguien que ve cada mes contratos de alquiler y sus modelos. Te decimos qué te toca, aunque no sea con nosotros.
