Sociedad patrimonial: cuándo tiene sentido para tus alquileres y cuándo no
Una sociedad patrimonial es, en la calle, una empresa que existe para tener y alquilar inmuebles. La pregunta útil no es si se paga menos, sino si tiene sentido: aparecen costes fijos cada año y dos operaciones que casi nadie calcula, la entrada del inmueble y su salida.
En dos frases. Como particular, el alquiler tributa en tu IRPF y no arrastras estructura: no hay gestoría de sociedad, ni cuentas anuales, ni Impuesto de Sociedades. Con una sociedad, el mismo alquiler tributa en el Impuesto de Sociedades pero aparecen costes fijos cada año, así que solo tiene sentido cuando la renta es lo bastante alta para pagar esa estructura y seguir saliendo ganando. Ese punto de equilibrio se calcula con tus números, no con una regla general.
Aquí no vas a leer una cifra de ahorro: nadie que no vea tus inmuebles puede decirte si te conviene. Te llevas la lista de lo que cambia.
Qué es (y qué no es) una sociedad patrimonial
Es una sociedad cuyo activo es, sobre todo, patrimonio: pisos, locales o garajes que alquila. La palabra patrimonial no se marca en ningún formulario.
Patrimonio sin actividad económica: la pregunta que te van a hacer
Cuando la sociedad solo sostiene un inmueble y no organiza medios para explotarlo, se habla de patrimonio sin actividad económica. Importa porque, sin actividad, la renta se mira desde los socios y no como el beneficio de una empresa.
Lo que no cambia
El IVA y la retención siguen las reglas del alquiler.
Lo que sí cambia
La renta deja de ser tuya: es de la sociedad.
Qué cambia de verdad el día que constituyes la sociedad
Obligaciones que aparecen
Constituirla: notaría, registro y altas. Desde 500 €.
Contabilidad y cuentas anuales con depósito.
Impuesto de Sociedades, pagos a cuenta, IVA y retención del 115.
Formalismos: domicilio, cuentas y decisiones documentadas.
Lo que ganas y lo que pierdes
Ganas reparto ordenado entre socios y patrimonio separado.
Pierdes simplicidad: todo pasa por la sociedad.
Pierdes disponibilidad: la renta no es tuya.
Sacar el piso después es otra operación.
Los costes fijos que van a estar ahí todos los años
Una sociedad que no hace nada ya cuesta dinero, cobre o no tu inquilino.
Renta del piso del ejemplo
900 €/mes
Gestoría de la sociedad, por separado
80–200 €/mes
Contaes: la sociedad al día, con ERP
149 €/mes
En el ejemplo: un piso de 900 € al mes ingresa 10.800 € al año y la estructura se lleva más de dos meses de renta.
Costes fijos anuales.Renta frente a coste.Punto de equilibrio.
El inmueble entra y sale: las dos operaciones que casi nadie calcula
Operación
Qué implica
Qué tener claro antes
Meter el inmueble (aportación)
Una transmisión: valoración, notaría y registro.
A qué valor entra y quién asume los gastos.
Vender el inmueble
La vende la sociedad y tributa en su Impuesto de Sociedades.
Qué haces con el dinero: dentro no es tuyo.
Sacar dinero al bolsillo
Retribución por tu trabajo o reparto a los socios.
Cuánto necesitas cada año para vivir.
La salida suele costar más que la entrada: decídela pensando en el peor caso.
Cuándo tiene sentido y cuándo es un gasto absurdo
Suele tener sentido
Varios inmuebles reparten el coste fijo.
Varios propietarios que deciden juntos.
Actividad real: temporadas, locales, gestión.
Suele ser un gasto absurdo
Un solo piso con una renta modesta.
Necesitas la renta íntegra para vivir.
Nadie te ha enseñado la comparación.
Antes de constituir una sociedad, mira la vía intermedia
Si el motivo es tener el piso a nombre de dos personas, la copropiedad es más barata: cada uno declara su parte en su IRPF y la entidad presenta su declaración informativa, el modelo 184.
¿Me ahorro impuestos si meto mis alquileres en una sociedad?
No hay una respuesta general: depende de la renta, de los inmuebles, de los costes que arrastres y de tu situación personal, y por eso no damos una cifra de ahorro. Compara los dos escenarios con tus números y mira la diferencia anual: si es pequeña, el dinero deja de ser el criterio.
¿Cuánto cuesta mantener una sociedad solo para tener un piso?
La estructura no es gratis y no depende de que cobres: gestoría entre 80 y 200 €/mes, cuentas anuales con su depósito, Impuesto de Sociedades y, si hay administrador retribuido, su cuota. Como referencia, con 2.000 € al año de coste sobre una renta de 900 € al mes, más de dos meses de alquiler se van solo en que la sociedad exista.
Y si algún día vendo el piso, ¿lo vendo yo o la sociedad?
Si el inmueble está en la sociedad, la venta la hace la sociedad y el resultado tributa en su Impuesto de Sociedades. El dinero se queda dentro: para que llegue a tu bolsillo hay que repartirlo, y ese reparto tiene su propio tratamiento. Por eso la decisión de meter el inmueble no se toma mirando solo el primer año.
Somos dos y el piso está a nombre de los dos. ¿Necesitamos una sociedad?
No necesariamente. Una copropiedad que alquila es una entidad en régimen de atribución de rentas: cada uno declara su parte en su IRPF y la entidad presenta su declaración informativa anual, sin constituir sociedad. Muchas veces es la vía más barata para el mismo objetivo.
Decide con tus números delante, no con un titular
30 minutos para ver qué mirar en tu caso, aunque no sea con nosotros.
