Escribes lo que cobras de alquiler al año, lo que te cuesta el inmueble, lo que vale y los tipos que quieras aplicar. La herramienta calcula qué te queda al año en los dos escenarios —como particular y con una sociedad—, la rentabilidad de cada uno sobre el valor del inmueble y la diferencia en euros. Los tipos son campos editables: los que mandan son los tuyos.
En dos frases. Como particular, el rendimiento del alquiler tributa en tu IRPF y no tienes costes de estructura. Con una sociedad, ese mismo rendimiento tributa en el Impuesto de Sociedades y aparecen costes fijos todos los años, así que la sociedad solo compensa cuando la renta es lo bastante alta para pagar esos costes y aún así salir ganando.
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Compara qué te queda al año en cada escenario
Lo que cobras de alquiler en un año. Ejemplo: 18000.
IBI, comunidad, seguro y reparaciones del año. Ejemplo: 3000.
El valor sobre el que quieres medir la rentabilidad. Ejemplo: 250000.
Valor de ejemplo, edítalo con el tuyo. El tipo real depende de tu base y de tus circunstancias.
Valor de ejemplo, edítalo con el tuyo. Depende de la sociedad y de su cifra de negocio.
Gestoría, contabilidad y la cuota del socio administrador. Valor de ejemplo, edítalo.
Revisa los campos: la renta y el valor del inmueble tienen que ser mayores que cero, los gastos y el coste de la sociedad no pueden ser negativos y los tipos tienen que estar entre 0 y 100.
Rellena los datos y pulsa «Calcular» para ver el resultado aquí, con su desglose.
Neto anual como particular0 €
Neto anual con la sociedad0 €
Rentabilidad sobre el valor del inmueble, como particular0 %
Rentabilidad sobre el valor del inmueble, con la sociedad0 %
Diferencia entre las dos opciones0 €
Impuestos del año en cada escenario0 €
Cálculo orientativo con los datos y los tipos que has introducido.
Esta herramienta calcula con tus datos; no es asesoramiento fiscal individual. Los tipos y las bases cambian y hay efectos patrimoniales que este cálculo no incluye: confírmalos con tu asesor o en las fuentes oficiales enlazadas más abajo.
Cómo se calcula cada escenario
Los dos escenarios salen de los mismos tres datos: lo que cobras al año, lo que te cuesta el inmueble al año y lo que vale. Lo que cambia es el impuesto que se aplica y los costes fijos que arrastra cada estructura.
Como particular
Rendimiento: renta anual menos gastos del inmueble.
Va a tu renta y no hay costes de estructura.
Neto: rendimiento menos IRPF. Rentabilidad: neto sobre el valor.
Con una sociedad
Antes del impuesto se descuenta el coste anual de la sociedad.
Sobre esa base se aplica el impuesto de sociedades.
Ese coste es fijo: no baja si un mes alquila peor.
El comparador mide lo que queda dentro de la sociedad. No reparte dividendo, porque el reparto tendría su propio impuesto y se ve mejor en una cuenta aparte.
Un ejemplo con números redondos
Con los valores que trae la herramienta —18.000 € de renta, 3.000 € de gastos, un inmueble de 250.000 €, un 30 % de IRPF, un 25 % de sociedades y 2.000 € de coste anual— el rendimiento común es 15.000 €. Es un ejemplo: los porcentajes son los que hay escritos en los campos.
10.500 €Neto al año como particular, un 4,2 % del valor
9.750 €Neto al año con la sociedad, un 3,9 %
750 €Diferencia al año a favor del particular
El detalle: como particular salen 4.500 € de IRPF. Con la sociedad, el coste anual deja la base en 13.000 € y el impuesto en 3.250 €. La diferencia viene de ahí y de que ese coste no depende de lo que cobres de alquiler.
Un inmueble y su renta anual.La sociedad añade una salida fija.Mantenerla cuesta todos los años.
Qué significa para ti
Mira primero la diferencia anual. Si es pequeña, el dinero deja de ser el criterio y pesan más las obligaciones y el tiempo. Si es grande, mira de dónde viene: casi siempre, de que el impuesto de sociedades es más bajo que el que te toca en el IRPF sobre ese rendimiento. Sube la renta y la ventaja de la sociedad crece, porque el coste fijo se reparte sobre más ingresos; baja la renta y el coste fijo pesa más, hasta el punto de que la sociedad pierde dinero aunque el inmueble alquile bien.
Y mira la rentabilidad, no solo el neto: es el número que puedes comparar con cualquier otra inversión. Un dato que ayuda a decidir: con los valores del ejemplo, algo más de dos meses de renta al año se van solo en mantener la estructura. Es un ejemplo.
Un detalle que se olvida: la sociedad no cambia los impuestos del contrato. Si el inquilino es una empresa y el inmueble es un local, la factura lleva IVA y retención igual que si alquilaras tú. Lo tienes desglosado en IVA y retención del alquiler.
Es una transmisión: notaría, registro y consecuencias fiscales.
Venderlo después
Vender desde la sociedad no tributa igual que vender tú.
El IRPF del dividendo
El comparador asume que el resultado se queda dentro.
Las obligaciones formales
Cuentas anuales, depósito, contabilidad y plazos.
El resumen honesto: montar una sociedad para alquilar añade costes fijos y obligaciones, y solo compensa en determinados casos. El siguiente paso no es constituir nada, es entender la foto completa: los dos caminos están explicados en sociedad patrimonial o particular y lo que una sociedad paga cada año, en qué impuestos paga una SL. El plan Seed (149 €/mes) es el que usan las sociedades que arrancan, con el detalle en los planes. Y si solo quieres saber si el alquiler te deja dinero, la cuenta corta está en el calculador de rentabilidad del alquiler.
Preguntas que nos hacen sobre alquilar con una sociedad
¿Montar una sociedad para alquilar me sale a cuenta?
Solo en determinados casos. La sociedad añade un coste fijo todos los años (gestoría, contabilidad y la cuota del socio administrador) y obligaciones formales como las cuentas anuales y su depósito. Con rentas bajas ese coste se come cualquier ventaja; con rentas altas y estables puede compensar, sobre todo si el dinero se queda en la sociedad para reinvertir. El resultado de esta herramienta te da el número, no la decisión.
¿Qué efectos patrimoniales no entran en este cálculo?
Aportar el inmueble a la sociedad es una transmisión con sus propios efectos y costes, y venderlo después desde la sociedad no tributa igual que si lo vendes tú. Este comparador solo mira la renta anual, los gastos, el valor del inmueble y los tipos: no incluye la aportación, la venta futura, el IRPF del dividendo si repartes, ni los gastos de constitución. Es una parte de la decisión, no la decisión entera.
¿Los tipos que trae la herramienta son los que me tocan?
No. Son valores de ejemplo para que veas la mecánica del cálculo. El tipo que aplica tu IRPF al rendimiento del alquiler depende de tu base y de tus circunstancias personales, y el del Impuesto de Sociedades depende de la sociedad y de su cifra de negocio. Los dos campos son editables: escribe los tuyos y confírmalos con tu asesor.
¿Y el IRPF de lo que saco de la sociedad?
Este comparador no lo incluye, porque asume que el resultado se queda dentro de la sociedad. Si el dinero se reparte como dividendo, ese reparto tributa en tu IRPF y el neto de bolsillo baja: el resultado de la sociedad que ves aquí es el de la sociedad, no lo que acabas cobrando tú.
¿La rentabilidad se calcula sobre el valor del inmueble o sobre lo que me costó?
Sobre el valor que escribas en el campo, que es el que tú decides: puedes poner el precio de compra, el valor de mercado de hoy o una media de los dos. Lo importante es que uses el mismo valor en los dos escenarios, porque si no, la comparación entre ellos deja de tener sentido.
Decide con los números de tu inmueble delante
Si te sale a cuenta la sociedad, la montamos y la llevamos; si no, te lo decimos igual. El plan Seed (149 €/mes) incluye contabilidad, impuestos y cuentas anuales, con el detalle en los planes.
