Rentabilidad real de un alquiler: bruta, neta y payback
La rentabilidad de un alquiler no es la renta dividida entre el precio del piso. Faltan los gastos, faltan los meses que el inmueble está vacío y falta el impuesto de lo que ganas. Esta calculadora mete todo eso y te devuelve la rentabilidad bruta, la neta antes de impuestos, la neta después de impuestos y los años que tardas en recuperar lo invertido.
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Calcula la rentabilidad de tu alquiler
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Rellena los datos y pulsa «Calcular» para ver el resultado aquí, con su desglose.
Cálculo orientativo con los datos y los tipos que has introducido.
Esta herramienta calcula con tus datos; no es asesoramiento fiscal individual. Los tipos y bases cambian: confírmalos con tu asesor o en la fuente oficial enlazada.
Cómo se calcula la rentabilidad de un alquiler
Las tres cifras se calculan sobre los ingresos anuales, no sobre el mes bueno:
- Ingresos = renta mensual × meses alquilado.
- Bruta = ingresos / inversión total × 100.
- Neta = (ingresos − gastos) / inversión total × 100.
- Neta después de impuestos = neta × (1 − tipo / 100).
- Payback = inversión / (ingresos − gastos), en años.
Renta y meses
Lo que cobras al mes y los meses alquilado de verdad.
Gastos del año
IBI, comunidad, seguros, mantenimiento y gestión.
Inversión total
Compra, impuestos, notaría, registro y reforma previa.
Tu tipo
Tu tramo de IRPF o el Impuesto sobre Sociedades.
Un piso de 900 € al mes tiene 10.800 € de ingresos brutos al año, y ahí no está la caldera que se rompe.
Un ejemplo con números redondos
Con los valores de ejemplo cargados: 900 € de renta, 12 meses, 2.400 € de gastos, 180.000 € de inversión y un 19 % de impuesto.
Ejemplo con valores redondos, no una referencia de mercado: entre el 6 % y el 3,78 % se va casi la mitad.
La amortización no es un gasto del año: se reparte entre varios y baja el rendimiento que tributa.
Por qué los meses vacíos y los impuestos no se pueden dejar fuera
Contando doce meses
- Un cambio de inquilino te ha quitado una mensualidad.
- Ese mes el IBI y el seguro siguen pasando.
Contando los meses reales
- La renta sale de lo que entra de verdad.
- La cifra aguanta el IRPF del año siguiente.
El rendimiento tributa: en tu IRPF por tramos si el inmueble es tuyo, y por el Impuesto sobre Sociedades si es de una sociedad. Por eso el tipo es editable. Cambiar de titularidad mueve impuesto y gastos, y no siempre gana la sociedad: está en sociedad patrimonial o particular.
Qué significa el resultado para ti
Lo que tienes que recordar
- El número con el que se decide es la neta después de impuestos.
- La bruta sirve para comparar inmuebles de un vistazo, no para comprar.
- Los gastos y los meses vacíos son las palancas que dependen de ti.
- Subir la renta es la más difícil: el inquilino puede irse.
Lo que esta calculadora no incluye
Si el alquiler lleva IVA o retención porque no es una vivienda, la facturación cambia: IVA y retención del alquiler. Con varios inmuebles, la diferencia está en llevar cada contrato donde vive la contabilidad, con la gestoría y el ERP juntos.
Fuentes oficiales
- Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas
- Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades
- Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido
- Agencia Tributaria — Modelo 115. Retenciones e ingresos a cuenta sobre alquileres
Preguntas que nos hacen sobre la rentabilidad de un alquiler
¿Cuál de las dos rentabilidades miro, la bruta o la neta?
Mira la neta después de impuestos si vas a decidir con esa cifra. La bruta sirve para comparar inmuebles rápido, porque no tiene en cuenta ni los gastos ni los meses vacíos. La neta es la que se parece a lo que te va a quedar de verdad cada año.
¿Los meses alquilado al año hay que ponerlos aunque el piso esté siempre ocupado?
Si el piso está ocupado los doce meses, pon 12. Si tienes un cambio de inquilino al año, pon 11: un mes vacío es una mensualidad que no entra y también los gastos que siguen corriendo. Poner 12 por defecto es lo que infla la mayoría de rentabilidades que se calculan a mano.
¿Qué tipo de impuesto pongo?
El que te aplique. Si el inmueble está a tu nombre, el rendimiento suma a tu base del IRPF y se grava por tramos, así que el tipo que te toca depende de tu tramo. Si está en una sociedad, tributa por el Impuesto sobre Sociedades. El campo es editable: pon tu tipo y confírmalo con tu asesor.
¿Qué incluyo en la inversión total del inmueble?
Todo lo que has puesto para tenerlo alquilando: el precio de compra, los impuestos de la compra, la notaría, el registro y lo que hayas gastado en reformarlo antes de alquilarlo. Si financias con hipoteca, la inversión de esta calculadora es el dinero total que cuesta el inmueble; los intereses son un gasto más, no parte de la inversión.
¿Y si me sale una rentabilidad baja?
Puede ser normal en vivienda: sube la renta solo si el mercado la admite, ajusta gastos que puedas controlar y revisa los meses vacíos. Lo que no conviene es maquillar el cálculo: la rentabilidad que no cuadra con la caja es la que se descubre el año siguiente, cuando llega el IRPF.
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