Amortización de un inmueble alquilado: cuánto puedes deducir
De todo lo que pagaste por el inmueble, una parte no se puede amortizar nunca: el suelo, que no se desgasta. Aquí metes el valor de compra, el porcentaje que corresponde al suelo y los años de amortización, y la herramienta separa el valor de la construcción, calcula la cuota anual y la mensual y la prorratea por los meses que has tenido el inmueble alquilado.
En dos frases. La base amortizable es el valor de compra menos la parte que corresponde al suelo: un solar no se desgasta, un edificio sí. Dividiendo esa base entre los años de amortización sale la cuota anual, y si el inmueble no ha estado alquilado todo el año, esa cuota se prorratea por los meses de alquiler: la amortización reduce el rendimiento del alquiler, pero no es un pago que salga de tu cuenta.
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Calcula la cuota de amortización
Lo que pagaste por el inmueble. Valor de ejemplo, edítalo con el tuyo.
La parte del precio que corresponde al terreno. Valor de ejemplo, edítalo con el que te corresponda.
En cuántos años repartes el valor de la construcción. Valor de ejemplo, edítalo con el tuyo.
Si ha estado todo el año alquilado, la cuota anual se deduce entera.
Solo cuenta si has elegido que no está alquilado todo el año. Valor de ejemplo, edítalo con tus meses.
Revisa los campos marcados: hay un valor que no tiene sentido.
Mete el valor de compra, el porcentaje de suelo y los años de amortización y pulsa Calcular para ver la cuota del año.
Valor del suelo0 €
Valor de la construcción0 €
Base amortizable0 €
Cuota de amortización anual0 €
Cuota mensual0 €
Meses alquilado en el año12
Cuota deducible del año0 €
Cuota anual sobre el valor de compra0 %
La amortización reduce el rendimiento del alquiler, pero no es un pago: no sale dinero de tu cuenta. Se aplica sobre el valor de la construcción, sin el suelo, y depende del tipo de inmueble y del régimen (IRPF o Impuesto sobre Sociedades): confírmalo con tu asesor.
Esta herramienta calcula con tus datos; no es asesoramiento fiscal individual. El porcentaje de suelo, los años de amortización y el tratamiento de la amortización cambian según el inmueble y tu régimen: confírmalos con tu asesor o en las fuentes oficiales enlazadas.
Cómo se calcula la amortización de un inmueble alquilado
El cálculo tiene cuatro pasos y el primero es el que casi todo el mundo se salta: separar el suelo.
Separa el suelo
Valor de compra por el porcentaje del terreno: 240.000 € × 30 % = 72.000 €.
Quédate con la construcción
Compra menos suelo: 168.000 €. Es la parte del inmueble que se desgasta.
Divide entre los años
168.000 € entre 50 años = 3.360 € al año, que son 280 € al mes.
Prorratea por meses
Cuota del año por los meses de alquiler entre doce. Con seis meses: 3.360 € × 6 / 12 = 1.680 €.
La lógica del primer paso es sencilla: el suelo no se desgasta. Un edificio pierde valor con el uso y con el paso del tiempo; un solar sigue siendo el mismo solar.
Las dos palancas de la cuota
Los años de amortización y el porcentaje de suelo mueven la cuota en direcciones opuestas, y en la herramienta los dos campos son tuyos: con 25 años en lugar de 50 la cuota anual se dobla, y con el suelo al 50 % baja a 2.400 €.
Si compraste con obra o con reforma, hay partidas que se suman a la base y se amortizan con ella: revísalas con tu asesor antes de cerrar el año.
Un ejemplo con los valores de la herramienta
Con los valores precargados —240.000 € de compra, 30 % de suelo y 50 años de amortización— el resultado es este:
3.360 €Cuota de amortización del año
280 €Cuota mensual
1,4 %Cuota anual sobre el valor de compra
Son números de ejemplo, calculados con los valores de partida. Si el alquiler son 900 € al mes, tienes 10.800 € de ingresos brutos al año y la amortización se lleva casi un tercio del rendimiento del alquiler.
Lo que tienes que recordar
Se amortiza la construcción: el suelo no se desgasta y no se amortiza nunca.
Es un gasto deducible, no un pago: baja el rendimiento del alquiler, pero no sale dinero de tu cuenta ese año.
El porcentaje de suelo y los años dependen del inmueble y del régimen: los campos son editables y el dato se confirma con tu asesor.
Qué significa para ti
El tamaño del gasto
3.360 € menos de rendimiento del alquiler en el año. Compáralo con la renta que pides antes de cerrar la compra.
El gasto que se olvida
Como no se paga, es el primero que desaparece cuando el alquiler se lleva a mano: se apuntan ingresos, comunidad, IBI e intereses, y la amortización no aparece.
Qué cifra va dónde
La mensual (280 €) encaja con tu día a día; la anual (3.360 €) va al cierre, con el resto de los gastos deducibles.
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Porque el suelo no se desgasta: un edificio pierde valor por el uso y por el paso del tiempo, y un solar sigue siendo el mismo solar. La amortización es la forma contable de repartir ese desgaste del edificio, así que solo se aplica sobre la parte del precio que corresponde a la construcción.
¿Cómo sé qué parte del valor es suelo?
No hay una cifra única: depende del inmueble, de la zona y del año de construcción. En un piso urbano suele ser una porción menor del precio y en una casa con parcela grande mucho mayor. En la herramienta el porcentaje es editable a propósito, y el dato que se usa en la práctica se contrasta con el valor catastral o con el desglose de la escritura, así que confírmalo con tu asesor.
¿Cuántos años pongo de amortización?
Los que correspondan a tu inmueble y a tu régimen, y ese es un dato que no te va a dar una calculadora genérica. En la herramienta el campo es editable precisamente por eso: cambia los años y verás cómo se mueve la cuota. Si el inmueble está en una sociedad o lo explotas como persona física, las reglas que se aplican no son las mismas.
¿La amortización reduce lo que pago de impuestos?
Reduce el rendimiento sobre el que tributas, no el impuesto directamente. Es un gasto deducible, así que baja la base, y el efecto en tu cuota depende de tu tipo. Además no es un pago: no sale dinero de tu cuenta ese año, y por eso el ahorro de caja que la gente espera no se corresponde con lo que de verdad baja la factura del impuesto.
¿Y si solo he tenido el piso alquilado medio año?
La parte del año que no está alquilado no genera rendimiento del alquiler que amortizar. La herramienta prorratea la cuota por los meses de alquiler: pones los meses que ha estado alquilado y la deducción del año sale proporcional a ese tiempo.
¿Esto vale igual si el piso está a nombre de una sociedad?
El cálculo de la base es el mismo y el tratamiento no: una sociedad contabiliza la amortización como gasto contable del inmovilizado y tributa por el Impuesto sobre Sociedades, mientras que una persona física la aplica como gasto deducible del rendimiento del capital inmobiliario en su IRPF. Los detalles dependen de cada régimen y se confirman con tu asesor.
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