IVA en obra nueva y reforma: qué se aplica en cada caso
Dos obras idénticas, en el mismo edificio y con el mismo equipo, pueden facturarse distinto: lo que cambia es quién encarga y qué se va a hacer con el inmueble. Aquí tienes los escenarios que aparecen en obra, la inversión del sujeto pasivo y la renuncia a la exención en lenguaje llano, con la facturación y el modelo 303 en la misma suscripción desde 149 €/mes.
En dos frases. Lo que decide el IVA de una obra no es el tipo de trabajo, sino quién la encarga y qué va a hacer con el inmueble: no se factura igual a un particular en su vivienda que a un promotor que construye para vender. En dos casos el IVA no lo ingresas tú, la inversión del sujeto pasivo y la renuncia a la exención, y ahí está la mayoría de los errores.
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Los tres datos que deciden el IVA de tu factura
Antes de mirar tipos, mira tres cosas: qué se ejecuta, quién encarga y qué va a pasar con el inmueble.
Qué se ejecuta
La ley usa «obra nueva», «reforma» y «rehabilitación» con más precisión que la calle.
Quién encarga
Un particular en su vivienda no es una empresa que explota el inmueble.
Qué se hará con él
Usarlo, alquilarlo o venderlo. De eso depende el tipo y quién ingresa el IVA.
Antes de copiar el tipo de la obra de al lado. El tratamiento depende de requisitos que se comprueban caso por caso: destino del inmueble, condición del destinatario, antigüedad de la construcción y proporción de materiales. Un tipo mal puesto es una factura rectificativa y un descuadre en tu modelo 303.
Los cuatro escenarios que se repiten en obra
Léela por el destinatario, no por el gremio que ejecuta.
Escenario
Quién encarga
Qué pasa con el IVA
Construcción o rehabilitación de una edificación para un promotor que la destina a su actividad
Promotor empresario, con contrato directo con el contratista
El IVA lo ingresa el promotor: inversión del sujeto pasivo. Tu factura va sin IVA y con esa mención
Reforma en la vivienda de quien va a vivir en ella
Particular, sin actuar como empresa
Puede ir con el tipo reducido si cumple todos sus requisitos. Si falla uno, tipo general
Obra en un local, nave u hotel que la empresa explota
Empresa que actúa como tal
Regla general: tú repercutes el IVA y la empresa lo deduce si puede
Venta de la vivienda o el edificio ya terminado por el promotor
Empresa o particular que compra
La entrega está exenta, y el promotor puede renunciar a la exención si el comprador es empresario con derecho a deducir
Vivienda de un particular si falla un requisito, tipo general.Piso que explota una empresa sin requisitos de vivienda.Contrato directo con el promotor puede entrar la inversión del sujeto pasivo.
La inversión del sujeto pasivo, explicada sin jerga
Con la inversión del sujeto pasivo el IVA cambia de manos: lo declara el promotor en su modelo 303 y tu factura sale sin IVA con una mención expresa.
25.000 €Base de tu factura de ejecución de obra
Sin IVALo declara el promotor en su modelo 303
25.000 €Total a cobrar, con la mención
No lo cobras ni lo ingresas
No entra en tu IVA repercutido del trimestre.
Tampoco lo deduces
Si no lo has soportado, no hay cuota que deducir.
La mención es obligatoria
Sin ella el promotor no puede deducir. Si tu programa no deja ponerla, el problema no es la ley.
La renuncia a la exención, explicada igual de claro
La venta de una edificación está exenta de IVA: si el vendedor no lo repercute, el comprador no puede deducir ninguna cuota de lo que compra.
Con renuncia a la exención
La operación lleva IVA y el comprador se lo deduce.
El promotor deduce los IVA soportados en la construcción.
Se hace constar por escrito en el documento de la operación.
Sin renuncia
La entrega va sin IVA, exenta.
El comprador no deduce ninguna cuota.
Si quien compra es un particular, no hay renuncia posible.
El mismo equipo reformando dos baños idénticos puede emitir dos facturas distintas: lo que cambia es el destinatario.
La misma obra, dos destinatarios
Qué cambia en la factura
Vivienda de un particular que va a vivir allí
Tratamiento de vivienda con sus requisitos: persona física, usuario final, antigüedad y proporción de materiales
Piso de una empresa que lo explota en alquiler
Regla general de una actividad económica: sin los requisitos de vivienda y con IVA deducible
Local comercial que abre al público
Regla general, con el IVA del local separado del de la vivienda si el edificio mezcla usos
Edificio de un promotor que vende las viviendas
Contrato directo promotor-contratista: puede entrar la inversión del sujeto pasivo
Cómo se refleja todo esto en tu contabilidad
En obra, la factura es el punto donde se junta el IVA con el coste: cada factura que emites tiene que poder asociarse a su obra. Si eso no pasa, el trimestre cuadra pero el margen de la obra no existe.
¿Qué IVA lleva una reforma en la vivienda de un particular?
Depende de si la obra cumple los requisitos que la ley reserva al tipo reducido para obras en viviendas: que quien encarga sea la persona que va a vivir allí y no actúe como empresa, el uso que se le va a dar al inmueble, la antigüedad de la construcción y la parte del coste que suponen los materiales. Si alguno de esos requisitos no se cumple, va el tipo general. Se comprueba antes de emitir la factura, no después.
¿Qué es eso de la inversión del sujeto pasivo?
Es un cambio de quién ingresa el IVA: en lugar de repercutirlo tú en tu factura, lo declara el promotor en su propio modelo 303. Tú facturas la obra sin IVA y haces constar en la factura que se aplica la inversión del sujeto pasivo. Consecuencia práctica: ni lo cobras ni tienes que ingresarlo, pero tampoco puedes deducir IVA de esa factura porque no lo llevas.
¿Si el promotor es una empresa, facturo siempre sin IVA?
No es automático. La inversión del sujeto pasivo entra cuando se dan las condiciones que fija la ley del IVA: contrato directo entre el promotor y el contratista y una obra de construcción o rehabilitación de edificaciones que el promotor destina a su actividad con derecho a deducir. Si esas condiciones no se dan, facturas con IVA como en cualquier otra obra. Facturar sin IVA cuando no toca es un problema que acabas pagando tú.
¿Cuándo tiene sentido renunciar a la exención al vender una vivienda nueva?
Cuando quien compra es un empresario o profesional que tiene derecho a deducir el IVA que soporta, y la renuncia se hace constar por escrito en el documento de la operación. Si el comprador es un particular, no hay renuncia posible: la entrega va sin IVA, tal como está prevista. La renuncia sirve para que el comprador pueda deducir, no para ingresar más.
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